- Vorbemerkung
- Wo steht’s geschrieben
- Regelmäßigkeit – Termine
- Gleiches Verständnis
- Häufige Fehlerquellen
5.1 Gebäude
5.2 Nutzung durch Dritte - Probleme und Lösungen
- Wenn’s mal Ärger gibt
- Fazit
1.Vorbemerkung
Dieser Beitrag soll keine juristische Abhandlung sein, er soll vielmehr dem Laien helfen, den Weg zum Juristen zu vermeiden.
Vertrag kommt von Vertragen und das ist gut so, wenn man diese Aussage ernst nimmt, kann man Meinungsverschiedenheiten, Streit oder gar Rechtsstreit verhindern.
Die Schriftform sollte der Standard sein, auch wenn unser Bürgerliches Gesetzbuch auch den nichtschriftlichen Fall regelt. In der Landwirtschaft ist der Pachtvertrag die am häufigsten verwendete Vertragsart, insbesondere der Landpachtvertrag. Der Landpachtvertrag regelt die Nutzungsüberlassung einer landwirtschaftlich nutzbaren Fläche und ermöglicht es Pächter die Fruchtziehung, d.h. die Ernte.
Es fängt mit dem Pachtbeginn und der Übergabe an und endet mit dem Pachtende und der Rückgabe. Die Vertragsparteien sind gut beraten, wenn sie ihren Pachtvertrag "mit Leben füllen".
2. Wo steht’s geschrieben
Der erste Blick geht in den schriftlichen Pachtvertrag und manchen Pachtverträgen sind auch allgemeine Pachtbedingungen beigefügt. Ihnen gebührt der zweite Blick. Was weder im Pachtvertrag noch in den allgemeinen Pachtbedingungen geregelt ist, steht dann im Gesetz, (BGB §§535 ff. und insbesondere §§585 ff.). Meinungsverschiedenheiten, Streit oder Rechtsstreit drohen nur, wenn es dort in diesen drei Werken keine oder unzureichende Regelungen gibt.
Damit der Pachtvertrag und ggf. die allgemeinen Pachtbedingungen keine Regelungen enthalten, die gegen das Gesetz verstoßen, ist es hilfreich, wenn die Parteien einen Kommentar zum Landpachtrecht zur Hand haben. Aus guter Erfahrung wird auf folgenden Kommentar verwiesen: HLBS-Kommentar Landpachtrecht: BGB-Vertragsrecht, Landpachtverkehrsgesetz Gebundene Ausgabe – 3. September 2012 von John Booth (Autor), Andreas Dehne (Autor), Hubert Becker (Autor), Peter Fiedler (Autor), Ingo Glas (Autor) und sechs mehr.
3. Regelmäßigkeit – Termine
Die Parteien sind gut beraten, sich gegenseitig die einzelnen Regelungen zu erklären, um so ggf. Meinungsverschiedenheiten aufzudecken, sowie regelmäßig in Kontakt zu bleiben. Das gemeinsame Verständnis beginnt mit der Übergabe der Pachtsache. Ein Übergabeprotokoll beschreibt die Pachtsache, den Zustand, die Eigenschaften und hilft den Parteien sich daran zu erinnern.
4. Gleiches Verständnis
Die regelmäßige Verständigung der Parteien sollte sich nicht nur auf die pünktliche Pachtzahlung und den Blick auf das Konto beschränken. Macht der Pächter im Laufe der Pachtzeit sein Ding und der Verpächter schaut nicht hin, ist der Streit vorprogrammiert. Daher müssen Verpächter und Pächter klare Regelungen zur Unterhaltung und Nutzung von Gebäuden treffen. Insbesondere wer die Kosten trägt. Regelmäßige Begehungen der Pachtsache sind notwendig. Stift, Papier und Fotoapparat gehören dazu. Den Zustand der Gebäude, aller Gebäudeteile (Dacheindeckung, Regenrinnen, Tore, uvm.) und die Abgrenzung was gehört zum Pachtgegenstand und was nicht, sind zu dokumentieren. Nur so wird es bei Pachtende keinen Streit über Eigentumsverhältnisse geben.
5. Häufige Fehlerquellen
Beispielhaft wollen wir einige Sachverhalte nennen, die oft zu Meinungsverschiedenheiten oder Streit führen.
5.1 Gebäude
Da der Pächter die Sachherrschaft hat, ist es gut, wenn ihm die Unterhaltung obliegt. Dazu muss klar geregelt sein, welcher Zustand und damit welcher Unterhaltungsumfang dem Pächter obliegen. Da dieser Umfang aber nicht jedes Jahr gleich ist, wird die Bauunterhaltung als Nebenleistung vereinbart und der Pächter trägt die Kosten. Wenn der Pächter diese Nebenleistung bezahlt, muss das aber bei der Bemessung der Pachtzahlung berücksichtigt werden. Der Pachtaufwand des Pächters, die sogenannte Bruttopacht, setzt sich dann aus der Barpacht und der Nebenleistung zusammen. Da die Barpacht vertraglich festgelegt wird, müssen die Parteien über die Nebenleistungen Einvernehmen herbeiführen. Das geht nur, wenn man die Gebäude jährlich besichtigt und den Umfang einvernehmlich festlegt.
Natürlich bedarf es dann auch einvernehmlicher Regelungen, wenn größere Baumaßnahmen anstehen. Hier muss abgegrenzt werden, ob es Unterhaltung ist, die dem Pächter obliegt oder eine Baumaßnahme, die der Verpächter bezahlen muss. Wenn der Verpächter die Pachtsache aufwertet, müssen beide Parteien Einvernehmen darüber herbeiführen. Dieser Pächteranteil (als Einmalzahlung) oder eine Anpassung der Pacht, drücken den Pachtwert der Baumaßnahme aus und müssen schriftlich fixiert werden.
5.2. Nutzung durch Dritte
Viele Pächter identifizieren sich mit der Pachtsache so sehr, dass sie sich fast schon wie ein Eigentümer fühlen. Das ist auf der einen Seite gut, denn der Pächter behandelt die Pachtsache pfleglich, aber es birgt die Gefahr, dass er über den Pachtgegenstand in einer Weise verfügt, die ihm nicht zusteht. Sehr „beliebt“ ist die eigenmächtige Regelung der Pachtnachfolge.
Diese Nutzungsüberlassung an Dritte (vom Pächter auf den Hofnachfolger) ist nur dann zulässig, wenn der Betrieb im Sinne der vorweggenommenen Erbfolge als Ganzes übertragen wird. Das muss der Verpächter dulden, wenn der Pächter die Formalien einhält. Wenn die Überlassung auf dem Wege der Pacht erfolgt, liegt eine Unterverpachtung ohne Zustimmung des Verpächters vor und der Verpächter kann kündigen.
Der Pächter ist also gut beraten, wenn er seine Hofnachfolge mit seinem Verpächter abstimmt und ggf. eine schriftliche Zustimmung zur Nutzungsüberlassung einholt.
6. Probleme und Lösungen
Daher gilt zur Vorbeugung folgendes Konfliktmanagement: Kommunikation und Wertschätzung, schriftliche Vereinbarungen und Lösungsbereitschaft.
7. Wenn’s mal Ärger gibt
Da es nie auszuschließen ist, dass Streit entsteht, sind die Parteien gut beraten, wenn Sie für solche Fälle einen Dritten mit der Lösung beauftragen. Dritte in diesem Sinne kann ein sogenannter Sachverständigenausschuss sein. Beide Parteien können bei Uneinigkeit, diesen Sachverständigenausschuss anrufen. Dieser Sachverständigenausschuss erhält dann den Auftrag der Parteien eine Lösung im billigen Ermessen herbeizuführen, sprich, den Parteien möglichst gerecht zu werden.
8. Fazit
Da man Fehler, die man vorne macht, hinten nur schwer ausgleichen kann, sollte Vorbeugung der Leitgedanke sein. Ausgewogene, faire und transparente Regelungen, die von beiden Parteien gleich verstanden werden und die wichtigsten Sachverhalte erfassen, machen zwar zunächst Mühe, werden aber durch ein friedliches und für beide Parteien vorteilhaftes Leben des Pachtvertrages sorgen.
Text: Gero Sczech
